贈与された家や土地の売り方が分からない！かかる費用や確認事項を徹底解説

贈与された家や土地を売る前に確認すべき基本ルール

まず、贈与を受けホームメイトFC緑鳴海店 株式会社名古屋緑不動産た不動産を売却する際には、「取得費・取得時期」を贈与者から引き継ぐ仕組みがあることをご確認ください。これは「取得費・取得日引き継ぎ制度」と呼ばれ、贈与者が取得したときの購入金額や取得した時期がそのまま適用されます。つまり、贈与された方が購入したわけではなく、贈与者の履歴がそのまま計算の基礎になります（例：贈与者が20年前に購入した場合、その取得費と所有期間を引き継ぎます）。

次に、贈与時に贈与税を払っていても、その贈与税自体は取得費には加算されません。つまり、贈与税の支払い分を売却時に回収できるわけではなく、税負担が重く感じられる原因になる点には注意が必要です。

さらに、「取得費加算の特例」や「居住用財産の3000万円特別控除」は、贈与された不動産には適用されないことが多い点も重要です。取得費加算の特例は相続のみ適用可能であり、居住用財産の3000万円控除も、本人が実際に居住していたという要件があるため、贈与直後の売却では適用されないケースが多いです。

売却に必要な手続きと事前準備事項

贈与された不動産を売却するときには、まず贈与契約が書面で交わされているかを確認することが重要です。贈与契約書は、登記原因証明情報として登記手続きの際に必須の書類となりますので、紛失していれば再取得や再作成の対応が必要です。

次に、贈与された不動産の名義が正式に変更されているか、すなわち所有権移転登記が済んでいるかを確認します。名義変更（贈与登記）には、固定資産税評価額の２％が登録免許税として課されます。例えば評価額が2,000万円の場合、登録免許税は40万円となります。併せて、司法書士への報酬（相場は5万円～10万円程度）やその他書類取得費用も考慮に入れておく必要があります。

さらに、住宅ローンの有無や抵当権の設定状況を確認し、ローンを完済している場合は抵当権の抹消登記を行う必要があります。抹消登記は自分で行うことも可能ですが、一般に不動産１件あたり登録免許税は1,000円程度かかり、代理手続きを司法書士に依頼すると1万円～2万円程度の費用がかかります。抵当権が抹消されていないままでは、売却が事実上困難になるため、事前に確実に手続きを済ませておくことが必要です。

売却にかかる費用と税金の種類

贈与により取得した家や土地を売却する際に発生する主な費用と税金には、以下のようなものがあります。

まず、仲介手数料は売却が成立した際に不動産会社へ支払う報酬で、金額によって法的な上限が定められています。たとえば、売却代金が200万円以下の場合、「売却代金×５％＋消費税」が上限ですし、金額が上がるごとに対応する計算式があります。これは公正な範囲での市場取引を促すために設けられたルールです。なお、無料査定の話などは含めませんのでご安心ください。

次に印紙税は、売買契約書の金額に応じて契約書ごとに課税されます。たとえば、相続した不動産の売買契約における契約金額が4000万円の場合、契約書１部につき１万円の印紙税がかかります。複数部作成する場合は１部ごとに印紙税が必要なので、実務上は正本を１部とし、コピーを作成するのが一般的です。

そして、売却益にかかる譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別税を合計すると、所有期間によって大きく税率が異なります。５年超の「長期譲渡所得」は合計で20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別税0.315%）、５年以下の「短期譲渡所得」では39.63%（所得税30%、住民税9%、復興特別税0.63%）となります。贈与による取得でも、取得費や所有期間は贈与者のものを引き継げるため、資料が残っていれば長期扱いになる可能性があります。

また、譲渡所得税を計算する際には、「取得費」と「譲渡費用」を売却代金から差し引く必要があります。取得費には、贈与者が取得した際の購入価格や仲介・登記費用が含まれますが、資料がない場合は売却価格の５％を概算取得費として計算することが認められています。ただしこの方法を使うと、取得費が低く見積もられ、結果として税負担が重くなるリスクがあります。

譲渡費用には、仲介手数料をはじめ、印紙税、測量費、建物の解体・整地費用など、売却に直接必要とされた費用を含めて計上できます。これらを漏れなく集計することで譲渡所得が圧縮され、税負担軽減につながります。

このように、贈与された家や土地を売却する際には、仲介手数料・印紙税といった直接費用に加え、譲渡所得税という大きな負担が発生します。取得費・譲渡費用をしっかり整理できるかどうかで、最終的な税額が大きく変わりますので、売却前にぜひ資料の整理と正確な計算を心がけてください。

売却のタイミングと節税のポイント

贈与された家や土地を売却する際には、「所有期間」によって税率が大きく変わります。所有期間が贈与者が取得した日から数えて5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は約20.315％（所得税15.315％＋住民税5％＋復興特別所得税を含む）が適用されます。一方、5年以下だと「短期譲渡所得」となり、税率は約39.63％と高くなるため、売却タイミングが節税に直結します（下記表をご参照ください） 。

また、取得費が不明な場合には「概算取得費」として売却価格の5％を取得費として扱うことができます。ただしこれは取得費を低めに見積もるため、課税額が膨らみ、節税の観点では不利になる可能性があります 。

そのため、可能であれば贈与者の取得価格を引き継ぎ、実際の取得費を証明できる資料（売買契約書や領収書、登記記録など）を確認することが望ましいです。取得費が不明なままだと、結果的に高い税負担を招いてしまいます 。

さらに、売却した翌年の確定申告には期限があり、不動産の譲渡所得に関する申告は「譲渡した年の翌年の2月16日から3月15日まで」に行う必要があります。この期間を過ぎると、無申告加算税や延滞税などの罰則が発生するおそれがありますので、忘れずに対応することが大切です 。

まとめ

贈与された家や土地を売却する際は、贈与者から受け継いだ取得費や所有期間、税負担や必要な費用、名義変更といった多くの確認事項があります。特に取得費の把握や名義の確認、税制上の特例適用の有無など、事前に十分な準備が欠かせません。売却時には譲渡所得税や印紙税の負担も発生しますので、余裕を持った計画が重要です。正しい流れを理解し、手続きを丁寧に進めれば、納得のいく売却につながるでしょう。

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